什么是业主？

什么是业主？业主是指物业的所有权人。业主可以是自然人、法人和其它的组织，可以是本国公民或的组织，也可以是外国公民或的组织。

物业与建筑上讲的业主本质上是完全一致的。都是指物业（产权）所有者。房屋租赁人不是业主。基本含义 业主（Client/Owner)。

工程建设项目的投资人或投资人专门为工程建设项目成立的独立国家法人。业主有可能就是项目最初的发起人，也有可能是发起人与其他投资人合资正式成立的项目法人公司；而在项目的售后服务阶段，业主还有可能被业主委员会（由取得了项目产权的买家或小买家群体构成，在国外也被称作业主法人团）代替。在中国传统的基本建设投资与建设行政管理体系中，业主也被称作“建设单位”。业主是在区分所有建筑物内或者在一个建筑区划内享有一个或者一个以上专有建筑物空间或者房屋的所有权人。

业主可以是自然人、法人和其它的组织，可以是本国公民或的组织，也可以是外国公民或的组织。业主是在区分所有权制度下的一个法律概念。法律确认：依法注册获得或者根据物权法第二章第三节规定获得建筑物专有部分所有权的人，应该确认为物权法第六章所称的业主。

基于与建设单位之间的商品房交易民事法律不道德，早已合法占据建筑物专有部分，但仍未依法办理所有权注册的人，可以确认为物权法第六章所称的业主。涉及区别： 1、业主和房屋所有权人不是表示同意语。房屋开发商、投资商是建筑物所有权人，但一般不称作业主。2、业主是一个子集概念，具备独立国家宗地并且只有一个所有权人的建筑物的所有权人也不沦为业主，例如酒店、大厦的所有权人。

3、按照共计关系享有的建筑物的所有权人也不称作业主。业主权利 专有部分的所有权 对于建筑物内专有部分的住宅、经营性房屋的占据、用于、收益、处分的权利。共计有权 业主的共有权还包括区分所有建筑物共计部分的共有权以及建筑区划内设施建设的公共场所、场地、设施的共有权；共计道路、车位的共有权；建筑物区划内设施建设的车位、车库的法定用役权。

这种共计有权还包括使用权、收益分配权、危险性和妨碍的回避请求权。联合管理权 联合管理权是确保共计部位和共计物物理性能以及确保设施设施运营的权利。根据我国《物业管理条例》规定: 业主在物业管理活动中，拥有下列权利： （一）按照物业服务合约的誓约，拒绝接受物业管理企业获取的服务； （二）建议开会业主大会会议，并就物业管理的有关事项明确提出建议； （三）明确提出制订和改动业主公约、业主大会议事规则的建议； （四）参与业主大会会议，行使投票权； （五）议会选举业主委员会委员，并拥有被选举权； （六）监督业主委员会的工作； （七）监督物业管理企业遵守物业服务合约； （八）对物业共用部位、共用设施设备和涉及场地用于情况拥有知情权和监督权； （九）监督物业共用部位、共用设施设备专项修理资金（以下全称专项修理资金）的管理和用于； （十）法律、法规规定的其他权利。

要求事项： （一）制订和改动业主大会议事规则； （二）制订和改动管理规约； （三）议会选举业主委员会或者替换业主委员会成员； （四）选派和解雇物业服务企业； （五）筹措和用于专项修理资金； （六）扩建、修复建筑物及其附属设施； （七）有关共计和联合管理权利的其他根本性事项。业主义务 行使专有部分所有权时应分担的义务 不得伤害他人专有部位。不得伤害共计部位的义务。

为邻接业主获取修理便捷的义务。对共计部位和共计物分担的义务 不非法占有的义务 不非法谋害的义务 分摊管理费用的义务 业主不得以不拥有权利而不履行义务。联合管理的义务 （一）遵从业主公约、业主大会议事规则； （二）遵从物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的用于、公共秩序和环境卫生的确保等方面的规章制度； （三）继续执行业主大会的要求和业主大会许可业主委员会做出的要求； （四）按照国家有关规定缴纳专项修理资金； （五）如期缴纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。

主要起到 由物业管理区域内业主代表构成的业主委员会（下全称业委会）代表业主的利益，向社会各方体现业主意愿和拒绝，并负责管理监督物业管理公司的一个民间组织。《物业管理条例》规定：业主委员会委员应该由热心公益事业、责任心强劲，具备一定的组织能力的业主兼任。

准确充分发挥业主委员会的起到，对解决问题物业管理工作中大大激增的对立和滋扰、提升社区生活质量、平稳社区内部秩序具备十分最重要的起到。定期开会业主委员会 会议目的： 要想要有效地充分发挥业委会的起到，保证业委会委员的专业素质合乎物业管理必须，延长合约双方的差距，就必需强化委员的经验交流活动，通过向业委会委员宣传灌输物业管理专业知识，并辅之以媒体的舆论导向宣传，促成委员更进一步具体业委会职责、义务，使其反对物业管理企业的工作，敦促逾期不递物业服务费的业主限期缴纳，从而构建合约双方的合作与共赢。

上述活动可由业主出资，物业管理企业赞助商，行业协会定期的组织委员展开多种形式的自学、交流活动。通过自学、培训获得适当的资格证书，加快业委会委员的成熟期过程。

通过有关各方的共同努力，将业主、业委会、物业管理企业把手到一起，作好物业管理工作，确保双方的合法权益。会议原因： 物业区域内公共事务的业主自治权是通过业主大会构建的，由于种种原因，业主大会一般一年内也只开会一次或两次，而大量日常公共事务一般来说都许可业主委员会要求并实行。业委会任期受限，结构不大位，多为全职，的组织牢固，委员素质参差不齐，在运做中其法律地位又具备较小的不确定性，所以一旦构成许可范围内的工作失误，或用权失当，不会导致业主、物业管理企业利益损毁。但根据中国现有的涉及法律法规，这又很难让当事人分担适当的法律责任。

所以，现阶段亟需通过法律具体职责，保证业委会工作以求身体健康发展。业委会与物业管理公司是物业管理关系中相互差异性、相互补足、缺一不可的两个方面，双方工作目标完全一致，职责各异，地位公平，无法非常简单的定强弱、比上下。物业管理公司要心态的拒绝接受业委会的监督，诚信自律，为业主服务。

业委会要准确运用监督机制，而不是单一行使“至高无上”的立法权，这样才需要防止双方相互敌视、相互布防的紧绷对付局面，化干戈为玉帛。业委会要充分发挥监督协商起到 监督是指业委会代表全体业主对物业管理公司的收费与服务不道德实行监督，敦促物业管理公司依法按大约遵守服务合约，而当业主与物业管理公司的争议无法防止时，就必须业委会遵守协商职能。随着社会法制程度的提升，人们在很多场合中都想起了用法律武器解决问题，确保自己的权益。

但同时许多人陷于了另一个误区，将要上法院作为唯一的解决问题手段，为维权而欺诈诉讼权，几乎记得了解决问题才是最显然的目的。在处置业主与物业管理公司的对立时，业委会也往往不会陷入这个误区，采行较为极端的方式处置问题，从而激化矛盾，影响了所争议问题的长时间解决问题。举例来说，某一住宅区的物业管理公司在物业管理费的缴纳上与部分业主产生矛盾，这本来可以通过业委会的出面调停，使双方达成谅解，但业委会为了反映其对业主的维护，必要明确提出解雇物业管理公司，反而构成了锐利的对立，严重影响了全体业主的长时间生活。之所以特别强调业委会的协商职能，是由业主置业的目的要求的。

业主出售住宅，是为了“还乡”，出售写字楼，是为了“乐业”，都是为了放心的生活工作。若业主经常性地陷于与物业管理公司之间的纠纷中，大自然不会影响其长时间的生活与工作，从而违反了置业的想法。如果业委会能充分发挥其协商功能，以和平高效的方式协商解决问题物业管理纠纷，就能为业主获取较好的生产生活环境，构建业主“安居乐业”的目的。

业主大会、业主委员会不能代表物业管理区域内全体业主，确保业主在物业管理方面的合法权益。除此之外，业主大会、业委会没其他权利，业主大会是物业管理活动中的权利机构，业委会只是业主大会的执行机构，它只有继续执行业主大会的要求职责。正式成立业委会的目的是为了确保业主权益，确保业主能在所居住于环境内无聊的工作生活。

因此，业委会不应以有效地的化解矛盾纠纷为目的，而不是欺诈自己手中的权力。彻底解决物业管理过程中的涉及问题 在物业管理过程中经常出现的一些细节问题，往往不会影响长时间的物业管理工作，这虽然会影响整个物业管理行业的发展，但处置很差也不会伤害业主的整体利益。

如：有的小区业主在欠缴多年物业管理费、供暖费的情况下依然顺利完成房屋买卖及涉及过户申请，导致物业管理企业受贿艰难，影响企业长时间经营，客观上侵犯了已交物业管理费业主的合法权益。因此涉及部门在办理过户申请时应由小区业委会会签，保证全体业主的公共利益和合法权益。又如：《物业管理条例》第二十条规定“业委会不应因应公安机关，与居民委员会相互协作联合确保物业管理区域内的社会治安”，“业委会做出的要求应该告之涉及的居民委员会，并严肃征询居民委员会的建议”。

事实上，物业管理公司和业主委员会是利益共同体，必须互敬互谅，人与自然相处。业委会主要是按合约的誓约监督因应物业管理公司的工作，物业管理公司是为广大业主获取服务的，业委会要充份认同物业管理公司的工作，无法随便介入物业管理公司的长时间管理，而不应因应其工作，希望物业管理公司把工作腊好。

用人不疑，疑人不用。业委会如果象防贼一样整天盯着物业管理企业，生怕物业管理公司出有问题，结果不会适得其反。腊很差，可以托整改意见，物业管理公司不会不断改进、提高服务质量，而不是以致于用中止物业管理合约来要胁。因为没一家物业管理公司是十全十美的。

业主有权力油炸物业管理公司，这是一个极大的变革，但问题是业主尤其是业主委员会能无法按《物业管理条例》的拒绝用好这个权力，能无法分担适当的后果。比较突出的问题是，换物业管理公司并无法几乎解决问题一些物业管理区域内的问题，新的物业管理公司也不会面对某种程度的问题，不少业委会因此把小区捣乱了。不过，只要政府涉及部门需要不断完善涉及的法律、法规，规范业委会决策监督的各个环节，业委会就一定需要有效地充分发挥好自己的各项职能，保证物业管理行业的身体健康发展！ 不存在问题 业主、业主委员会与物业服务企业之间经常出现对立。

这三者关系既非常简单又简单。一般来说，小区一切权利由全体业主说了算。业主推举业主代表，构成业主委员会，要为业主的利益负责管理；业委会聘用物业公司签定管理服务合约，物业公司显然上也要服务于全体业主。但在现实生活中，以上关系展现出得并不十分明晰，甚至经常出现反转。

业委会往往不会并无法认同和确保全体业主的利益，没一定的工作规程，缺少监督机制，经常独断专行，滥用权力，越权处置应当由全体业主才能要求的事情。业主大会一年也进没法一次，或几年也不出一次。由此使全体业主的利益受到伤害。

物业公司则一切以赢利为目的，小区转交他们管理，往往侧重了经营，忽视了服务，让业主十分寒心。甚至是个别人攫取业委会的职权后，与不当物业一啪即通，互相指使，把小区当作自己个人筹办的公司来展开经营。

经常出现私分挪用公共扣除情况。严重不足原因 但为何这样一个有效地的的组织形式，在日常的运作过程中不会经常出现这样或那样的问题，甚至无法充分发挥它理应的起到呢？ 严重不足的主要分类 首先，问题主要就出有在中国在一些涉及法律法规的制订上面。

从各地的法律情况看，虽然各地也陆续实施了一些条例、法规，尽管也做到了有所不同程度的希望，但由于各地经济发展水平、物业管理发展水平呈现出的不平衡性，以及法律水平、执法人员力度的参差不齐，使业主委员会如何在法律的框架下行使权利和义务的界限不明晰，同时也使各地人民法院在审理日益激增的物业管理民事法律纠纷案件时缺少具体的法律依据，这就对人民法院依法维护各方民事主体的合法权益，确保法律的公正性、权威性和统一性产生了有利的影响，因此，强化物业管理法律研究与完备，减缓法律进程就变得愈发最重要。另外,不存在的一些片面的了解也对业主委员会的正式成立和运作产生了相当严重的影响，它不仅不会影响业主委员会的权威性与长时间的运营，更且为日后不必要的纠纷祸根了隐患。比如：有些人指出，业主委员会就是一个可以借出构建个人个人利益的“权力机构”，借助它业主就可以随便向开发商和物业管理企业明确提出拒绝，业主也可以把任何事情都扯给他们而自己却撒手了之；还有的人指出，业主委员会就是为与开发商和物业管理企业对付而成立的；也有人指出，业主委员会在解决问题完了业主所托付给的问题之后就已完成了任务，至于它何去何从就不腊业主的事了……只不过，这些点子都是对业主委员会相当严重的误会。

之所以不会经常出现如此多的问题和误会，其原因其最主要、最显然的就是人们对业主委员会起到的了解过于精确。业主委员会不应是代表广大业主的联合意愿，确保广大业主合法权益，所以它的产生与运营就是为了起着业主与物业管理企业之间的交流起到，通过依法对物业管理企业的监督、反对、协商、因应，使其所享有的物业保值电子货币。前景讲解 业主委员会是随着房地产市场和物业管理行业的发展而产生的一个新兴的组织，它是介于物业管理企业和业主之间，由物业管理区域内的业主代表构成，代表业主的利益，向社会各方体现业主意愿和拒绝，并监督物业管理企业管理运作的一个民间性的组织，它在物业管理活动中起着极其重要的起到。随着房地产市场和物业管理行业的发展，广大业主更加注目对其自身权益的确保，因此对业主委员会的注目程度也日益提升。

业主委员会作为一个新兴的事物，是介于物业管理企业和业主之间，交流业主和物业管理企业的桥梁，它代表和确保着房地产产权人、用于人的合法权益。它不应是代表广大业主的联合意愿，确保广大业主合法权益的有效地的组织形式。

业主委员会是伴着日益发展的房地产业和物业管理领域的法制化、现代化而产生的。从世界范围来看，自从1908年世界上正式成立第一个物业管理行业性的组织——国际建筑物业主和管理人员协会（BOMAI）以来，物业管理就转入了法制化、现代化的时代。

中国的物业管理跟上较为晚，中国的物业管理行业的法制化、现代化程度还比较领先，在其蓬勃发展的同时也经常出现了不少的问题。与计划经济体制下由政府或企、事业单位使用行政手段展开的传统房产管理有所不同，现阶段的物业管理是社会主义市场经济条件下产生的一种新型管理服务体制,主要反映在它把不有可能经常出现的业主自我管理与现在的物业管理企业统一专业化管理服务结合，呈现一种新的发展态势。业主委员会的问世彻底改变了过去对住宅区展开管理的旧观念，充分发挥业主的自主权与能动性，让业主自己展开自我管理。它在涉及机构的指导下行使以下权利：开会业主大会会议，报告物业管理实行情况；替换业主与业主大会选派的物业管理企业签定物业服务合约；及时理解业主、物业用于人的意见和建议，监督和帮助物业管理企业遵守物业服务合约;监督业主公约实行；遵守业主大会彰显的其他职责。

可以说道，业主委员会的不存在不利于具体业主与物业管理企业之间的责、权、利关系；不利于增进构成物业管理市场的竞争机制，在物业管理市场中充分发挥着根本性起到。并且，随着国内物业管理法律法规体系的完备，业主委员会的法律地位也将获得更为具体的确保。

总之，业主委员会是广大业主构建自我管理的前提和关键。也就是说，没了业主委员会，也就缺乏了物业管理的主体，也丧失了物业管理赖以生存和发展的基础。因此创建业主委员会，具体业主委员会的法律地位，是中国创建业主自我管理与物业管理企业专业管理结合的新体制的基础形式，也是培育和规范物业管理市场的必定拒绝。

总之，人们不应充分肯定在现阶段的司法实践中业主委员会制度的现实合理性，也要深刻印象认识到其还不存在着的缺失，并通过自己工作不断完善业主委员会制度，使其能最大限度地充分发挥好它的显然起到，确保好广大业主的切身利益，确保房地产市场和物业管理行业的身体健康有序发展。

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