破解热点城市供地难题 郑州版地票制度可否借鉴?

（原标题：密码热点城市供地难题 郑州版地票制度否糅合？）土地市场酿变近期，土地政策步入诸多变化。时隔重庆、成都之后，郑州版地票交易制度实施。

在很多土地研究者显然，地票的试验为农民强迫有偿解散农村宅基地修筑了一个制度地下通道，也为密码我国的土地困局获取了一条路径。此外，温州20年期住房土地使用权届满问题也步入两不一长时间的过渡性方案。但是，对于享有50年、70年房屋产权的各地民众来说，续期仍须要法律定心丸。一线城市及热点二线城市房价加剧的背后，土地供应严重不足是个长期存在的瓶颈。

由于年度供地指标的不存在，以及土地招拍挂制度的价高者得的模式，土地出让金沦为很多城市收益的主要来源，地方政府往往有动力去引高地价，以增加收入；而随着城市研发强度的减小，很多大城市如深圳等早已很少有追加用地，原有改为等存量土地供应沦为主流，但又面对征地成本高、时间跨度宽的问题。如何密码城市特别是在是热点城市的土地供应难题？城乡建设用地变动挂勾节余指标否可调节？郑州版的复垦券、重庆版的地票都早已开始了这方面的试验。或许未来，减少多元化的土地出让主体将是趋势。

郑州复垦券争议12月20日，河南郑州举办首批宅基地A类复垦券拍卖会，共计244位竞拍人参予，其中绝大部分为房地产开发企业。此次拍卖会源自郑州国土局的新规，即从2017年1月15日起，在郑州市内五区、郑东新区、经济开发区、高新区范围内，土地竞拍人必需提早出售与土地同等追加面积的复垦券，才能参予土地竞买。

所谓复垦券，是类似于重庆地票的模式，贫困地区拆迁的农村宅基地在扣减自身移往用地后节余的农村建设用地指标，即城乡建设用地变动挂勾节余指标。郑州版的除了贫困地区迁往的A类复垦券，还有B类复垦券，主要针对其他农村宅基地和集体建设用地（非贫穷迁往），重点解决问题城中村改建领域资金、用地等难题。

按照河南省4个部门印发的文件，复垦券收益一半用作农村宅基地和集体建设用地迁往移往，另一半用作迁往后复垦费用开支。易居研究院智库中心研究总监贤迈进回应，宅基地复垦券的公开发表交易，实质上是为了更佳地实施建设用地变动挂勾的政策，通过此类管理制度模式，需要更为有效地增进农村建设用地研发，使得各类闲置零散的土地，通过整理和交易，提升土地利用率，希望更加多资金转入到农村土地市场，增进部分土地运营企业的投资积极性。

通过复垦券的流通，需要均衡城市土地交易的冷程度。持券入场相等于给招拍挂市场减少了一道防火墙，需要防止此前资金优渥就可随便拿地王现象的经常出现。一位郑州本地开发商人士指出，复垦券的发售，一定程度上解决问题了郑州未来城市发展土地排挤，通过复垦券省内权利交易，郑州可以划入河南省其他市县变动挂勾用地指标，一定程度确保了郑州的建设用地供应量。

此外，复垦券一定程度上解决问题了城中村改建的资金来源难题，近期郑州再次发生的k2地产抢地和郑州本地开发商维权等事件，根源就是城中村资金来源问题。但中原地产首席分析师张大伟认为，郑州的土地市场分成两类，一类是长时间土地招拍挂，另一类是普通城中村改建项目土地，并不是所有郑州的土地都必须复垦券，只在异地贫困地区与旧城改建上有复垦券拒绝。

张大伟说道，郑州复垦券意图解决问题旧城改建问题。在过去几年，由于政府力量受限，在旧城与棚户改建中多借助企业的力量，这些企业代价的成本在招拍挂中无法以金额反映出来。如果是通过规范化的招标流程，这些企业很有可能是拿将近地的，让这些企业跟其他企业某种程度参予招拍挂是不公平的。但是由于国家规定土地入市必需招拍挂，所以地方政府设计复垦券是为了解决问题这个问题。

虽然这对旧城改建可玩性大的地方的土地出让有糅合意义，但这并不是主流，而是为了解决问题历史遗留问题的临时性作法，从将来来说，它甚至不会助长土地收益的灰色部分。

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