陈凯的“手术刀”和中南置地的风暴变革

日前，明星职业经理人陈凯的加盟，让中南置地再行一次步入了公众的视野。不少人猜测，这个曾可谓阳光城3年间从20亿快速增长到200亿传奇的明星经理人，又不会对中南置地导致何种颠覆性的转变？事实上，在月就职中南置地董事长之前，陈凯早2016年之后开始投身于中南地产业务。据理解，2016年2月，陈凯之后已现身中南地产全国培训大会，而后又在中南扮演着了什么样的角色，尚能不得而知。

然而，也正是在2016年，中南置地步入了历史上第一次的业绩愈演愈烈。01画风变异的中南置地：大盘模式变大盘周转数据来源：企业财报年报表明，2016年，中南置地计划构建签下金额240亿元，实际已完成签下认筹金额500亿元，业绩增幅同比约122%。而业绩大涨的背后，与中南正在转变的土地研发模式密切相关。

早在2015年之前，中南回头的仍然是百万大盘的老路子，这一点在其2014年及2015年的年度报告也重复被特别强调。中南置地2014年-2015年公告表明，公司从2005年建设南通中央商务区250万平方米的城市综合体以来，联合时研发百万平米以上的大盘有10余个，在多年的大盘研发过程中，在江苏省、山东省内累积了非常丰富的土地储备。

同时，中南在两份公告中都说明了了大盘的管理特性：公司房地产开发经营业务特点是项目皆为大盘研发，对投资研发团队的综合能力拒绝低，且公司在项目高速快速增长阶段，管理半径减小。然而，自2016年以后，中南的大盘研发模式再次发生了改向性的变化，也必要造成了中南2016年业绩的一飞冲天。

中南置地2016年年报表明，2016年，公司共计追加土地储备27个，规划建筑面积488万平米。另据中南2017年上半年公告表明，公司追加地块41个，规划建筑面积541万平米。

以此计算出来，2016年中南平均值每个项目的体量仅有为18万平米。而在今年上半年，中南平均值每个项目建面又更进一步增加至13.2万平米。

此外，公告表明，今年上半年，该公司扩展项目35 个，计容面积掌控在20万方以下的中小项目超过了28个，占到比80%。项目建面13.2万平米，80%的中小项目占到比，这些数据屡屡印证了如今的中南早已仍然回头过往大家所熟知的百万大盘模式，转而改走小盘慢周转模式。

而这正是阳光城突飞猛进的大讨，合乎陈凯关于周转的定义。此前，陈凯曾于公开场合回应，地产行业中的价格、成本、规模、周转等要素中，只有周转是确实的管理核心，“低成本很非常简单，现在低成本一个是土地，一个是资金，这两个都跟规模有关系。只有慢周转一起，把规模做到上去，才可以获得更加低廉的资金。

然后才有充足的能力自由选择土地，这是一连串的逻辑。”02中南置地的“甚广存粮，急称王”：3年要构建3000亿作为阳光城式扩展速度的灵魂人物，陈凯曾讲解道，阳光城的奇迹靠的是时间、地点和人物的自由选择——阳光城将总部从福州搬了上海，招揽了一大批人才，同时在福州、厦门、上海肆意买地，抢占市场先机。如今的中南置地，或许也在拷贝阳光城的扩展之路。

2016年8月，中南将总部搬了上海，与之调整的还有企业战略的改变及大量人才的加盟。近两年，中南将土地战场由探讨江苏、山东、南京等一二线城市，渐渐改向了环一线城市群布局的战略，环绕“大上海”、“大南京”、“大北京”三大都市圈大力买地。在其2017年的上半年公告中，83.16%的销售金额来自于长三角地区；土地储备中，长三角区域占到比55.87%。

同时，大幅聘用优秀人才，更加最重要的是，中南在用人、选人、育人等一系列思路上开始再次发生翻天覆地的变化——大力实行合伙人机制、跟投机制，以此来转录的组织活力。此外，预示着小盘慢周转的模式，中南在土地市场开始了大批量扫货，仅有今年上半年的追加地块就多达了去年全年水平——数据表明，今年上半年，中南置地追加地块41个，规划建筑面积541万平方米，而去年全年，其追加土储也仅有481万平米。

在多项改革显效之下，10月初，中南置地总裁陈昱不含热情喊了“中南置地要在3年内转入行业前十，剑指3000亿元目标“的口号。03引进“WELL”标准，以身体健康建筑打造出产品差异除了在战略上的思维和土地市场的愈演愈烈之外，中南置地对未来住宅产品的发展也展开了一轮更晰的思维和辨别，在产品末端投出了“身体健康建筑”的差异点，增强产品品质和理念升级。11月18日，在上海举行的国内首个身体健康住宅标准体系发布会上，中南置地公布了“中南身体健康住宅标准”，并与WELL建筑标准管理方--国际WELL建筑研究院(IWBI)、国际身体健康房地产首创机构--美国Delos公司联合启动战略协议签下仪式。

据中南置地研发设计中心总经理茅勤讲解，“中南身体健康住宅标准”就是将身体健康建筑的标准本土化、中国化，且未来中南还将创建起中南身体健康住宅产业链，构成产业闭环。据理解，中南置地同国内最先引进WELL标准的中国建筑科学院了解合作，制订了中南置地的身体健康住宅标准，还包括6大体系、39个二级指标、 138项标准条文子项，并制订出有了限于于中国人的身体健康住宅标准体系，沦为行业内首家公布身体健康住宅标准的开发商。在陈凯显然，身体健康住宅的实施必须越快越好，“中南置地2015年研发了2万套住宅、2016年研发了4万套住宅，今年将超过8万套，而未来研发规模不会更加大。

如果中国现在不发售‘身体健康住宅’标准，未来前进这一标准的可玩性不会更加大。”在实行身体健康住宅过程中，茅勤坦言，WELL标准在中国落地时要解决问题很多本土化的问题，过去的一年里中南实质上是在累积经验。他回应，2018年起，中南旗下所有新建楼盘都将继续执行身体健康住宅标准。如今，身体健康住宅是房地产发展到新阶段的必然选择，而中南亦将联手身体健康建筑，为沦为第一梯队房企的目标而奋力飞驰。

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