增速放缓的万科 “活下去”也成了一种困扰...

莫莫/文3月25日，万科公布2018年年报。2018年构建营业收入2976.8亿元，归属于上市公司股东的净利润337.7亿元，同比分别快速增长22.6%和20.4%；虽然营收及净利润增长速度仍然维持较高快速增长，但综合季度及半年报数据来看，万科营收增长速度上升。万科2018年度白鱼每10股分送10.70元现金估算，合计发放118.11亿元，占到公司2018年拆分报表中归属于母公司股东的净利润的比例为34.97%报告期内，万科构建销售面积4037.7万平方米，同比快速增长12.3%；销售金额6069.5亿元，同比快速增长14.5%。

所销售的产品中，住宅占到比84.9%，144平方米以下的中小户型占到比91.4%。报告期内，万科提供新项目227个，总规划建筑面积4681.4万平方米，权益规划建筑面积2490.2万平方米。按建筑面积计算出来，其中72.1%坐落于一二线城市。

截至2018年末，万科开建项目总建筑面积大约9012.7万平方米，权益建筑面积大约5402.1万平方米；规划中项目总建筑面积大约5936.2万平方米，权益建筑面积大约3579.6万平方米。此外，万科还参予了一批旧城改建项目，按当前规划条件，权益建筑面积合计大约347.7万平方米。截至2018年末，万科在商业领域的总管理项目210余个，总建筑面积多达1300万平方米；万纬物流已总计提供项目124个，合计可出租物业的建筑面积大约971万平方米，其中平稳运营项目平均值出租率为96%；已在多达20个城市积极开展标准办公与产业园的建设和运营管理业务，管理面积合计大约700万平方米；万科长出租公寓业务覆盖面积35个主要城市，总计开业多达6万间，开业6个月以上项目的平均值出租率大约92%。

截至报告期末，万科存货金额为7503.0亿元，较2017年底快速增长25.5%。其中，白鱼研发产品为1783.0亿元，占到比23.8%；开建研发产品5069.9亿元，占到比67.6%；已竣工研发产品（现房）639.6亿元，占到比8.5%。

2018年，万科构建经营性现金净流入336.2亿元；截至2018年底，万科持有人货币资金1884.2亿元，远高于一年内届满的流动负债的总和931.8亿元。清净负债率为30.9%，之后正处于行业低位。报告期末，项目存货跌价打算为23.1亿元，万科回应，基于谨慎的市场策略，对仍不存在风险的项目计提存货跌价打算。该等存货减值打算影响本期税后净利润7.8亿元，影响归属于母公司股东的净利润6亿元。

计提存货减值打算项目还包括成都、沈阳、上海、南通、宁波、烟台等15个城市的多个项目。其中沈阳海港城计提年末跌价打算余额3.54亿元，上海天际计提年末跌价打算余额4.06亿元。此外，万科董事会主席郁亮于今日举办的万科2018年度业绩推介会上称：“‘活下去’是我们对自己说道的，从去年下半年，很多人操心，要么担忧我们“活不下去”，要么担忧我们让别人活不下去，万科是一个有危机感的公司，我们对内部人说道的话显得样子公开发表谈的话，变为一种后遗症。

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