财报点评|万科：暂结股权之争 转型之路“乱”中求索

2018年3月26日，万科企业股份有限公司（000002.SZ）公布2017年业绩公告。截至期末，万科已完成销售额人民币5298.8亿元，同比快速增长45.3%。

销售面积3595.2万平方米，同比快速增长30%；销售均价为每平米大约14739元，同比快速增长11.7%。数据来源：年报透露数据同时，万科2017年在全国商品房市场的份额由2016年的3.1%下降至3.96%，并在22个城市的销售金额名列当地第一。

尽管自2009年开始，万科就早已仍然对外发布销售目标，但其销售业绩快速增长平稳，并于期内跨过5000亿元大关，沦为惟三的5000亿房企。营收平稳 转型之路“内乱”中求索数据来源：年报透露数据及wind截至期末，万科营业总收入2428.97亿元，营业利润508.13亿元，归属于母公司股东的净利润280.52亿元；同比快速增长1.01%、30.22%和33.44%。万科房地产业务的承销毛利率为25.8%，同比下跌6.0个百分点；每股收益2.54元，同比快速增长33.68%，每10股分送低约人民币 9.0 元（含税）的现金股息。

尽管2017年万科的房地产开发收益占到总收入的96%，但仍然并未暂停对物流、商业、教育、养老、长租公寓等业务的投放与尝试。万科对转型的探寻比人们想象中的要早于。

2008年，广佛交接处的万汇楼开业，万科对出租市场的布局与实验月启动，然而这个实验并远比顺利。2010年，北京万科的“快乐汇”项目，谦和养老公寓，配以护理、身体健康会所等服务老年人的设施，万科开始投身于养老地产。2014年，时任万科总裁的郁亮曾说道：“万科转型要‘内乱’三年。”在郁亮明确提出国内房地产行业转入白银时代的概念之时，万科月明确提出转型“城市设施服务商”。

同年，万科投身于物流地产，先后入驻廊坊、贵阳与武汉。2015年，郁亮又说道，“未来10年万科要做万亿大市值。其中住宅只占到50%，另外50%都来自新的业务。”2016年，万科发售了第一个长租公寓品牌——泊寓，万汇楼时期的经验令其万科守住布局先机。

然而，广州万科构建177.84亿元的销售额的背后，其旗下开业的4000套长出租公寓，仅有贡献了3000万收益。同年，万科运营的103个养老项目，仅有2个现金流为于是以。

时间回到2017年的中期业绩发布会上，郁亮回应，万科的181个养老项目，牵涉到5种有所不同类型模式，但目前仍未思索出有有效地商业模式，以及持续盈利模式。在平稳营收的背后，转型“内乱”三年或许一语出谶，未雨绸缪的万科转入了转型的瓶颈期。然而，万科减缓了扩展的速度。截至2017年底，万科已在全国29个城市开业96个泊寓项目，开业房间数多达3万间，提供房间数多达10万间，2018年期望追加10万间。

2017年业绩报告会上，郁亮对长租公寓否赚的问题对此道：“任何最出色的业务都就是指不赚开始的。”同时，万科新的获得物流地产业务36个，是2016年的10个与2015年的8个之和的两倍。截至报告透露日，万科物流地产业务总计提供 62 个项目，可出租物业的建筑面积482 万平方米，其中已竣工运营项目共计 26 个，平稳运营项目平均值出租率超过 96%。

然而，万科未明确透露物流地产项目的盈利情况，只是透漏其成熟期项目的净运营收益正处于较好水平。此外，在规模快速增长之下，物流地产的较低周转、较低报酬也是不容忽视的问题。

清净负债率仅有8.8% 期末现金较多数据来源：年报透露数据及wind截至期末，万科资产负债率为83.98%，同比快速增长3.44个百分点；清净负债率仅有为8.8%，同比上升17.1个百分点。现金清净增加额848.36亿元，大幅度快速增长205.8%；期末现金1643.26亿元，不足以覆盖面积短期借款大约161.1亿元及一年内届满的非流动负债大约461.6亿元，是其净负债率较低的主要原因之一。土储同比增加14% 物业收益大幅度快速增长67.28%数据来源：年报透露数据及wind截至期末，万科在土地储备方面，权益建筑面积8741万平方米，同比快速增长14.43%。

其中，开建项目权益建筑面积大约4374万平方米；规划中项目权益建筑面积大约4077.9万平方米。此外，旧城改建项目的权益建筑面积合计大约289.1万平方米。期内，万科追加研发项目216个，新的转入哈尔滨、石家庄、兰州、西昌、宜昌等城市，在海外新的转入吉隆坡。权益规划建筑面积大约2768.1万平方米，公司权益地价和综合改建成本总额合计大约2188.9亿元，追加项目均价为每平方米7908元。

2017年，万科物业管理收益大约71.3亿元，同比大幅度快速增长67.28%，且于年底转入80个城市。地铁集团成第一大股东 组团合购普洛斯数据来源：年报透露数据及wind地铁集团于期内并购万科29.38%的股权，沦为公司的第一大股东。宝能方面改以25.4%的股权比例位列第二大股东，安邦的股权也仍持有人6.73%的股份。

自2015年7月开始的万科股权之争再一告一段落。继续完结股权之争的万科，接棒王石的郁亮，步子节奏轻快了许多。趁此机会以551亿元并购广信资产包，取得项目核心资产为广州市区16宗可研发土地；接着牵头杜仲投资、低瓴资本和中银集团三家以大约790亿元的代价并购新加坡物流巨头普洛斯，其中，万科持有人普洛斯21.4%的股份，出有资金额大约169.2亿元，为第一大股东。

“去各地实地考察万科项目只中选养老、长租公寓”，“谁再行跟我托开发商，我跟谁缓”，“泊寓只是过渡性产品”，“从‘城市设施服务商’升级到‘城市建设与生活服务商’”，郁亮的转型战略或许在加快落地构建。

本文来源：新京葡萄京-www.agentangkasnet303.com